[寫字樓資訊]：三季度上海寫字樓凈吸納量創(chuàng)新高，浦西中央商務(wù)區(qū)空置率最低

近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布今年三季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，今年三季度上海寫字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)回暖，凈吸納量創(chuàng)下新高，空置率穩(wěn)步下降，租金也止跌回升。空置率穩(wěn)步下降CBRE（世邦魏理仕）發(fā)布的報(bào)告顯示，今年第三季度市場(chǎng)錄得6個(gè)新項(xiàng)目入市，環(huán)比增長(zhǎng)158.7%。凈吸納量延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)并創(chuàng)下單季歷史新高，達(dá)44.9萬平方米。與此同時(shí)，搬遷擴(kuò)租態(tài)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，19個(gè)子市場(chǎng)約九成實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。同時(shí)，政府政策的推動(dòng)作用下，濱江板塊整體表現(xiàn)持續(xù)凸顯，前灘、黃浦濱江、北外灘等板塊去化加快。此供需作用下，全市空置率環(huán)比下調(diào)0.7百分點(diǎn)，至17.1%。從不同的區(qū)域來看，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，上海浦東的中央商務(wù)區(qū)、非中央商務(wù)區(qū)與浦西中央商務(wù)區(qū)、非中央商務(wù)區(qū)中，僅浦西非中央商務(wù)區(qū)空置率錄得1.8%的環(huán)比小幅上升，另外3個(gè)區(qū)域空置率均有不同程度的下降，其中浦西中央商務(wù)區(qū)空置率最低，僅7.7%，空置率降幅也最大，環(huán)比下降1.8%。

整體而言，仲量聯(lián)行指出，第三季度非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)共6個(gè)項(xiàng)目完成竣工交付，合計(jì)總建筑面積約為42.0萬平方米。雖然租賃市場(chǎng)同樣活躍，但大量的新增供應(yīng)導(dǎo)致空置率環(huán)比上升。

租金止跌回升可見的是，整體空置率的下降帶來了租金的小幅回升。仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，第三季度除了浦東中央商務(wù)區(qū)的辦公樓租金環(huán)比微跌0.1%外，其他區(qū)域租金都錄得環(huán)比增長(zhǎng)。其中浦西中央商務(wù)區(qū)平均租金最高，為9.3元每平方米每天，環(huán)比漲幅1.8%；浦東非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比漲幅最高，錄得2.4%的漲幅，平均租金價(jià)格為6.3元每平方米每天。數(shù)據(jù)顯示，浦東非中央商務(wù)區(qū)的租金增長(zhǎng)主要由于包括前灘等表現(xiàn)強(qiáng)勁的板塊引領(lǐng)增長(zhǎng)。CBRE的報(bào)告顯示，從第三季度辦公樓出租成交類型與區(qū)位看，搬遷擴(kuò)租需求占比高達(dá)70%，其中區(qū)位或品質(zhì)升級(jí)的搬遷需求占近六成。前灘和南京西路等市場(chǎng)出現(xiàn)一房難求的局面，尤其是來自內(nèi)外資醫(yī)藥類企業(yè)擴(kuò)張需求，季內(nèi)前灘空置率低至4.3%，僅次于外灘。此外，隨著主力需求活躍度的演變，除陸家嘴主要吸引金融類內(nèi)部擴(kuò)張選址外，人民廣場(chǎng)、北外灘等納入亦增多。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆骸?021年寫字樓需求持續(xù)升溫的表現(xiàn)顯示了上海作為國(guó)家對(duì)外開放的窗口城市良好的經(jīng)濟(jì)基本面。在優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)放量和戰(zhàn)略新興資本加持的背景下，各類企業(yè)在今年加速戰(zhàn)略性發(fā)展與房地產(chǎn)布局，如科技和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，而頭部金融、醫(yī)藥企業(yè)布局也明顯加速，進(jìn)一步助力寫字樓去化。此外，第三季度浦東各板塊齊發(fā)力，需求實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲近90%，外資占比明顯提升。未來6個(gè)月，寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有69萬左右新增體量入市，全市全年凈吸納量將創(chuàng)新高，租金有望持續(xù)提升?！?/p>

非核心商圈仍面臨供應(yīng)壓力零售物業(yè)方面，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，得益于租賃需求的進(jìn)一步恢復(fù)以及近期新開業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)良表現(xiàn)，全市凈吸納量升至52.5萬平方米。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪表示：“奢侈品牌加速擴(kuò)張，同時(shí)重點(diǎn)布局旗艦店、新概念店和快閃店。越來越多的高端護(hù)膚品、香水和美妝品牌在上海開設(shè)其品牌首店?！迸c此同時(shí)，汽車展廳、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)店、連鎖餐廳、咖啡及甜品店等需求活躍，共同推動(dòng)三季度的租賃市場(chǎng)回暖。新增上，CBRE披露的數(shù)據(jù)顯示，第三季度市場(chǎng)共錄得3個(gè)項(xiàng)目入市，分別是北外灘來福士、瑞虹天地太陽宮以及前灘太古里，共計(jì)43.2萬平方米。由于新項(xiàng)目均由成熟開發(fā)商精心打造，加上零售、娛樂、餐飲等各類品牌首店占比頗高，因此整體開業(yè)率普超70%。仲量聯(lián)行指出，第三季度核心商圈空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至9.7%。隨著現(xiàn)有項(xiàng)目的租賃進(jìn)度加速，以及新入市項(xiàng)目取得高開業(yè)率，非核心商圈空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至9.3%。受益于奢侈品牌的積極擴(kuò)張以及高端購(gòu)物中心優(yōu)異的銷售表現(xiàn)，核心商圈首層租金環(huán)比上漲2.6%至51.2元每平方米每天。非核心商圈租金環(huán)比小幅上漲0.9%，大部分項(xiàng)目仍面臨市場(chǎng)的供應(yīng)壓力，而區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿性項(xiàng)目持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異。今年大宗交易投資額有望同比增長(zhǎng)20%投資市場(chǎng)方面，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2021年第三季度全國(guó)投資市場(chǎng)總交易量達(dá)到417億元。仲量聯(lián)行指出，盡管與上季度相比成交量有所下降，2021年全年交易總額仍有望超越2020年。仲量聯(lián)行表示，三季度開發(fā)商類型出售方占比超過60%，由于“三條紅線”政策使得融資越發(fā)困難，部分存在債務(wù)問題的賣方更加愿意出售資產(chǎn)。這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)將持續(xù)至2021年最后一個(gè)季度，同時(shí)投資機(jī)構(gòu)將利用此機(jī)會(huì)持續(xù)豐富其房地產(chǎn)投資組合。值得注意的是，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，今年三季度辦公物業(yè)資產(chǎn)仍是首選的收購(gòu)標(biāo)的，占總交易量一半。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2021年第三季度辦公業(yè)態(tài)成交占總成交量58.9%，環(huán)比上漲15.6%。仲量聯(lián)行投資及資本市場(chǎng)部董事李寒表示，上海依然作為全國(guó)首選的投資目的地，2021年第三季度占總成交量49.3%。此外，自用型買家在2021年第三季度占到 了總成交量44.8%。值得一提的是，CBRE數(shù)據(jù)顯示，作為投資市場(chǎng)熱度的一個(gè)重要指標(biāo)，外資交易金額占比在今年一季度降至11%的階段性低點(diǎn)后連續(xù)反彈，三季度占比已回升至25%。與此同時(shí)，投資者持續(xù)關(guān)注和推進(jìn)北京、上海、深圳這三大門戶城市的大宗物業(yè)投資交易機(jī)會(huì)，尤其是貼合產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向的園區(qū)物業(yè)和優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2021年全年的大宗物業(yè)投資金額有望超過2500億元，較去年增長(zhǎng)20%以上。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資與資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人龐樹東表示，今年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷快速轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)存在諸多不確定性，但與此同時(shí)也帶來了更多機(jī)遇。其中，REITs的出臺(tái)給投資機(jī)構(gòu)者提供了明確的退出方案，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，投資者對(duì)物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和長(zhǎng)租公寓的機(jī)會(huì)將繼續(xù)保持高度關(guān)注。